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广州二手房款存入监管账户避免先付款过不了

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来源: 作者: 2019-06-08 20:44:33

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早在2008年初,广州发生创辉租售300多家门店相继关闭、部分中介卷走交易资金等事情后,广州便开始尝试推出二手房交易资金托管账户,由银行设二手房款托管的专项账户,所有办理二手房交易的资金都被托管在这个临时“保险箱”内。但是,二手房交易资金托管只是自愿选择,并不强制执行。中介人士表示,由于进行第三方托管的时间较长、也有一定的手续要办,因此很少买家会选择托管资金。

按照通知,今后广州的二手房交易资金托管将由自愿选择变成强制执行。其中提出,从即日起对全市二手房交易实行资金监管,广州市范围内已经取得房地产权证的存量房交易所涉交易资金应当全额存入二手房交易资金专用账户。

二手房交易资金监管遵循无偿原则,市民并不用为此多掏钱,但是房款在专用账户停留期间,也不产生利息。

广州市房屋交易监管中心与开展二手房交易资金监管业务的银行签订二手房交易资金监管合作协议,开立二手房交易资金管专用账户收存、划转二手房交易结算资金,不得提现。银行要按二手房交易资金监管合作协议的约定,开展二手房交易资金监管业务,不得收取买卖双方当事人手续费。

而中介要主动告知并协助二手房交易双方当事人办理交易资金监管手续,不得直接或间接代收代管存量房交易资金,不得额外收取服务费。

房款监管将和二手房过户挂钩。通知称,各房地产交易登记部门在受理二手房转移登记申请时,要在二手房上交易管理系统中获取及核查二手房交易资金收存信息。

买亲戚二手房可自行交房款

通知规定,凡买受人无需贷款的二手房交易,出卖人为法人、其他组织,或者交易双方为亲属关系的,可以自行交付房价款。出卖人为法人、其他组织的应当提供身份证明,交易双方当事人为亲属关系的应当提供行政、司法或者公证机关出具的双方关系证明,并由交易双方当事人签署自愿不纳入交易资金监管确认书。

业内人士表示,该规定若正式实施,超九成二手房交易的资金都会纳入托管账户监管。一方面,需要向银行贷款的二手房交易,全额交易资金都要转到监管专用账户;而一次性付清房款的资金,除了用于偿还卖房者原银行贷款外的资金,其余款项也要存入监管专用账户。

通知还提出,二手房出卖人因对收款账户凭证及信息保管不善等原因造成交易资金损失的,相关损失由出卖人自行承担。

贷款核定额度低 差额也要入账

同时征求意见的二手房交易资金监管操作规范还明确规定了整个交易资金监管的流程和具体操作细节。

买卖双方签订《广州市存量房买卖合同》,约定二手房交易资金监管银行及付款方式,打印《缴款通知书》。

买家按买卖合同约定,拿着《缴款通知书》将交易资金存入专用账户。买家要办理银行贷款的,首期款及银行贷款均应存入专用账户进行监管。贷款银行核定的贷款额度低于申请贷款额度时,差额部分买家还要在申请办理房屋转移登记前,一次性存入专用账户。

交易登记部门在受理二手房转移登记申请时,要在上交易管理系统中获取收款电子信息或免于监管信息,核查与《广州市存量房买卖合同》约定的信息是否一致,如信息一致,才办理转移登记申请。

业主收房款或延迟数天

目前,二手房交易中,只要银行同意放款,如果放款与收款银行是同一家的话,贷款部分的资金隔天就可划转到卖方业主账号中。

使用了二手房资金监管后,业主收钱可能有所延后。广州市房屋交易监管中心在收到核准登记信息后,通过二手房上交易管理系统向监管银行发出电子划转指令,监管银行应当在收到电子划转指令2个工作日内,将二手房交易监管资金划转至出卖人预留的收款账户中。

贷款银行将贷款资金划转至专用账户后,这笔资金也需要通过相似的步骤,在2个工作日内划转到卖方预留的收款账户中。这也意味着,对于卖家而言,收到房款的时间可能比现在相对有所延迟。

业内

分析

不会影响房价 卖家心理或有变化

二手房交易资金全部纳入专用账户监管,这一政策一旦实施,二手房交易的流程会受到多大影响?卖家会否因不能早收楼款而抬高二手房价?

满堂红市场研究部高级经理周峰告诉,目前二手房市场上采取资金交易监管的交易量大概占总体成交量的0.5%左右。“这项措施更偏向于照顾买家的合法权益,对业主的照顾并不多,所以一般都是买家提出走这个流程。”

据周峰分析,目前二手房款监管的程序不太被接受,主要是时间的问题,中间多了一些手续,大概会延期3—5天。“首期款跟后续款项都不能直接打到业主的账户,首付房款都见不到,房产证又不在业主手上,多少让业主在心理上难以接受。”周峰认为,由于资金监管不收取费用,因此政策落地应该不会影响楼价。

合富置业首席分析师龙斌则表示,政策落地可以规范市场交易,对交易量和成交价都不存在太大影响。龙斌建议,在实施交易资金监管前,也要透彻了解市场需求,了解买卖双方心理,让政策在保证资金安全的同时,更简单、更容易操作。

30个

工作日

5个

二手房过户大提速

广州二手房转移登记业务办理时限从30个工作日减少为5个工作日。昨日获悉,2013年6月起,广州市国土房管局下属广州市房地产交易登记中心将对房地产登记业务开展新一轮的提速。

据悉,本次业务提速,覆盖市中心六区(越秀、白云、海珠、荔湾、天河、黄埔)的五项登记业务,包括持证抵押登记(含涂销再抵押)、存量房转移登记、在建工程抵押登记(含涂销再抵押)、土地抵押登记(含涂销再抵押)、转移登记(商品房过户)。提速后,房地产登记案件办理时限最多可减少15个工作日,最高提速率达到53%。其中,存量房转移登记业务本次提速后,办理时限将减少为5个工作日,比法定时限减少25个工作日。

广州市房地产交易登记中心将于2013年6月实施以上五项登记业务提速。为做好业务衔接,确保业务提速工作有序开展,白云、海珠、荔湾、天河、黄埔等市属五区房地产交易登记机构将根据实际情况于6月1日起陆续实施业务提速。

广州市国土房管局表示,此次交易登记业务大提速,是广州市房地产交易登记中心“打造群众满意的服务型机关”、实现行政审批提速、房地产交易登记便民的一项重要举措,也是近五年来广州市房地产交易登记中心推出的第四次业务提速。

■交易登记业务提速表

计算单位:工作日

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