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中国楼市十年九调控专家称不调炒房会更热闹

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来源: 作者: 2019-06-09 19:04:35

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两会开幕的前两天,国务院出台有关房地产调控的国五条细则,再次在市场引发震动。全国政协委员、财政部财政科学研究所所长贾康认为,这是让百姓吃下定心丸,政府不会放松房价调控。

而在全国人大代表、清华大学政治经济学研究中心主任蔡继明看来,选择这个时候出台政策,是希望政策的正效应通过代表、委员的解读、讨论得到放大,也表明本届政府一直没有放弃对房地产调控的努力。“下届政府也会延续本届政府的政策,调控的决心没有动摇。”

然而,市场的反应却同以往不同。今后卖房所得的收入要征收20%的税?这样的疑问在所有人心中盘旋。我爱我家是北京一家规模颇大的房产中介公司,该公司多家门店的负责人表示,从3月1日傍晚政策出台后不久,许多经纪人的就响个不停。不少客户、业主或者店面周边的小区居民干脆直接到门店咨询调控新政策,其中近90%的咨询都是冲着“二手房交易个税按差额的20%的征收”的政策。

“政策具体什么时间开始执行?”、“我的房子是不是要按20%的差额缴税?”几乎所有来咨询的客户都要问这两个问题。据伟业我爱我家市场研究院的数据统计,新政出台后,仅3月2日单日的新增买房客户需求委托量比前一日增长了近三成;新增房源委托量增长了近四成。这家中介公司的咨询已经处于超负荷运转状态。

在很多业内人士看来,这样的市场反应有些出乎意料。

“房产交易所得征收20%的税是一个跟进的政策,也是过去政策框架中一个用过的政策,只不过这次是重申而已。”贾康对说。北京中原地产市场总监张大伟告诉,其实在法律规定上,房产交易的个人所得税一直就是20%,只不过这些年并没有按照这个标准执行。

1993年我国第一次对个人所得税法进行修订,出现了财产转让所得进行征税的规定。

1993年版的个人所得税法规定,财产转让所得,以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额,为应纳税所得额。税率为20%。房产交易自然属于财产转让。

在此之后,个人所得税法经历多次修订,但这一条规定一直未变。

从1993年算起,房产交易所得要缴纳20%的税,这个规定已经存在了20年。

1999年,财政部、国家税务总局、原建设部联合发文,就个人出售住房所得征收个人所得税做出具体规定,细化了何为出售住房个人所得,还提出对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得,免征个人所得税。

2006年,国家税务总局发文,对房产交易所得,经税务机关审核后,允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用都被视为可以减除的合理费用。自用5年以上,并且是家庭唯一生活用房取得的所得,依然免征个人所得税。

此外,国家税务总局的这个文件对那些无法确定原有价值的房屋如何征税做出规定,“未提供完整、准确的房屋原值凭证,不能正确计算房屋原值和应纳税额的”按交易总价的1%-3%的税率征税。实际上,这些年,房产交易所得税的征收基本上就变成了按交易总价的1%-3%征税。原因就在于,要弄清楚房屋原值、该减除的合理费用,实在太困难。从表述上来看,国五条细则在房产交易所得税上并无变化。

“悬念是,自用5年以上且是家庭唯一生活用房转让所得,还是否免征个人所得税?”贾康说,如果还有无法弄清楚原值的房屋,该怎么征收所得税?国五条细则对此并没有表述。在贾康看来,政策可能会抑制二手房市场,大家会担心,如果要弄清楚原价多少,现价多少,差价是多少,这个房子就没法买卖了。在市场上,由于所得税增加的这部分房价肯定会转移到买方身上,而买方有可能就买不了房子。“刚性需求会过度涌向新房市场,造成市场需求的假象,进一步推高房价。有人又会不满。”贾康说,另一方面,很多合理的改善性需求的卖房也会受到抑制。但政策的正效应是,投机性的购房行为可能会受到抑制。

蔡继明也有类似的观点,在他看来,对房产增值部分征税是遏制投机行为的办法,可能会导致很多房子由售转租,反倒增加租赁市场的规模,那样倒是好事。“但如果住房的需求弹性很小,那这部分税收的负担就会大部分转移到买房人身上。如果住房的需求弹性很大,因为税收而涨价的房子就会卖不出去。”蔡继明说,但现在我国的住房市场中投资性住房、投机性住房各自有多少,空置的住房有多少,官方并没有公开的数据,所以我国的住房需求弹性到底有多大,始终无法搞清。对投机性购房要遏制,但对投资性购房并不能简单遏制,如果没有投资性购房,租赁市场就不会存在。

从2003年开始,我国对房地产市场进行调控,10年中已经调控了9次。然而,让公众不满意的是,房价并没有因为调控得到遏制。“原因就在于在房产供给上做得还不够,房价并不是政府要调控的点。”蔡继明说,历次调控都是在需求上做文章,但在供给上,农村集体用地不能自由进入市场,各地为招商引资又低价出让了大量工业用地,工业用地浪费很严重。这些都减少了住宅用地的供应,如果这些问题能解决,住房的供需矛盾就会得到缓解。如果再从用地功能上进行分类,划定大多数用地是用于保障住房和自住房,就能够让房地产市场进入健康发展轨道。但在贾康看来,如果这10年间没有这些政策的出台,出现地产泡沫和房价大起大落的风险会很高,房价可能会比现在还高。“客观讲,这些调控的政策有不尽如人意的地方,但总体还是使房价的过快上涨得到抑制,压制了一些不合理上涨的冲动。”贾康说,不调控,倒房会更热闹。

2012年,对不少中国的商品房购房者来说是一个特殊的时间节点。本世纪初到2003年前后,中国的商品房市场迎来了第一波住房按揭贷款热潮,大批工薪阶层通过贷款实现安居梦。时至今日,第一批贷款购房者将为房贷画上句号。从最初几万、十几万,到今天几十万、上百万甚至数百万元房贷,十几年来“房奴”的变化折射出中国商品房市场的变迁与进化。

房价10年:让“负翁”变“富翁”

2003年,北京西北四环的世纪城被评为当年京城的10大热销楼盘,每平方米5000多元的房价对于当时的北京市民而言依旧奢侈。就在那一年,25岁的孟为贷款30万元在世纪城买下了自己的第一套房子。“当时每个月的收入也就四五千元,我几乎每天都在算,要用多少年才能还清所有的贷款。”孟为说。孟为的担心在那一代贷款买房者当中十分普遍。不过,随着时间的推移和房地产业的大繁荣,第一代购房人很快就从第一批“负翁”变成了“先富起来”的人。2012年,世纪城一期二手房的均价已经达到每平方米47000元,比10年前涨了10倍。从负债累累到坐拥百万,第一代贷款购房者早就不再为月供的问题担惊受怕。房价10年变迁,让第一批贷款买房者变成了真正的幸运儿。中原地产市场研究部抽样统计数据显示:在北京等城市,目前上市的二手房,房本年龄5年以上的普通住宅,超过8成已经全款付清;而房本在2005年之前,也就是购买超过8年的,基本上已经没有贷款。10年前买房的有很多早就利用巨大的房价差换房,变相提前结束了“房奴”生活。可以说,2003年左右是我国最近10年买房的最佳时期。房价低,政策好,走势佳“他们是最不像‘房奴’的一批贷款购房者。”

房贷10年:从“不敢贷”到“怕没贷”

住房按揭贷款的历史其实远比10年长得多———早在20年前,中国建设银行上海分行就贷出了全国第一笔个人房屋贷款。不过,虽然房贷业务已有20年,但房贷真正的发展期却是从1997年开始的。这一年,央行颁布《个人住房担保贷款管理试行办法》,规定贷款比例最高限额是房价的70%,贷款年限最长为20年。也正是从这一年开始,商品房和个人住房贷款开始走近普通百姓。“开始我们是不敢贷款的。”今年已经56岁的陈卫国告诉,10年前他每月的工资只有3000多元,积蓄不过几万元,想买个大点的房子除了贷款别无他法。对于不少第一批贷款购房者而言,向银行借钱与其说是实现安居梦的捷径,不如说是万般无奈下的选择。

然而,随着房价不断上涨,商品住房所具备的再也不仅仅是简单的居住价值,更多的则是保值增值功能。对房屋升值的追逐和对房价高涨的恐惧,让越来越多的人义无反顾地投入到贷款买房的大军中。据链家地产市场研究部统计,2003年在北京购置一套90平方米的住房平均只需约40.5万元,贷款20万到30万元,月供仅需1400元左右。而今天,贷款买房者月供过万元已经十分普遍。月供比10年前涨了10倍,人们对住房贷款的渴望却更加强烈。随着去年以来房地产调控持续发力,差别化信贷政策逐渐深入,个人住房按揭贷款不断收紧。人们担心的不再是是否还得起月供,而是能否从银行贷到足够的资金。统计数据显示,1997年全国房地产个人贷款余额不到200亿元。2001年底,全国房地产个人贷款达6600多亿元,是1997年的35倍。而到了2012年,全国主要金融机构上半年的个人住房贷款余额就达到了6.9万亿元,是1997年底的363倍。

未来10年:今天的“房奴”何时解套?

10年前的所谓“房奴”其实早已不存在解套的问题,2012年这个时间节点,对于第一批贷款购房人而言,更多的是一种象征。而对于近3年来的购房者而言,房贷依旧是结结实实压在头顶的一座大山。在中原地产市场研究部总监张大伟看来“我国房价上涨幅度最大的是在2009年到2010年之间,这几年来的购房者承受了高房价的压力,是真正意义上的‘房奴’。”“房地产调控应该有更大的视野,要尽快提高居民收入的上涨速度,使其与房价的上涨幅度相匹配。对贷款买房的普通购房者要定向减税,扩大保障房的保障面,减低刚性需求购房者的购房压力。”张大伟说。不少专家认为,与10年前的购房者相比,现在那些穷尽了几代人积蓄、背负着几百万元债务的购房者无疑更需要关注;那些被高房价挡在大都市外的年轻人更需要关心。而这些,恰恰是目前正在进行的房地产调控所要着力解决的问题,也是未来10年甚至更久的时间内,中国房地产市场能否健康稳定发展的关键。

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